O koľko musia ceny klesnúť, aby sa realitný trh opäť stabilizoval
Realitný trh na Slovensku prechádza posledné mesiace ťažším obdobím. Ceny nehnuteľností v roku 2021 a 2022 výrazne stúpli, čo viedlo k zníženej dostupnosti bývania napríklad pre mladé rodiny alebo nízkopríjmovú skupinu obyvateľstva. V prospech však hrali vtedy veľmi dostupné úrokové sadzby. Úver bolo v tom čase možné získať za menej ako 1% – nú úrokovú sadzbu.
Astronomické ceny nehnuteľností a celkový nepriaznivý ekonomický vývoj začali banky regulovať. Nastalo zdražovanie hypotekárnych úverov. Dnes, na začiatku roku 2023, je priemerná úroková sadzba nových hypoték na úrovni 4 %. To, čo si ľudia – predovšetkým kupujúci nehnuteľností, mohli dovoliť na prelome rokov 2021 a 2022, si dnes z hľadiska mesačnej splátky úveru dovoliť už nemôžu. Preto je na mieste zamyslieť sa nad tým, na akú úroveň by mali klesnúť ceny nehnuteľností, aby sa trh vyrovnal, dostal späť na stabilnú úroveň a aby bolo bývanie opäť dostupnejšie.
Aj keď podľa viacerých odborných zdrojov už teraz trhová cena mierne klesá, pozreli sme sa na problém v konkrétnych číslach.
V našich predpokladoch počítame s dnešnou priemernou úrokovou sadzbou 4 % v porovnaní s úrokovou sadzbou 1 %, na akej úrovni bola sadzba na prelome rokov 2021 a 2022.
Ako vzorový príklad sme použili nehnuteľnosť za 200 000 €, pri ktorej predpokladáme, že si klient berie hypotekárny úver vo výške 80% kúpnej ceny. V hotovostných peniazoch by mal mať k dispozícií 40 000 €. To je 20 % trhovej ceny nehnuteľnosti. Pri 1%-nej úrokovej sadzbe bola mesačná splátka tohto úveru vo výške 514,62 € (splatnosť úveru na 30 rokov). Ak počítame s dnešnou, 4%-nou úrokovou sadzbou, mesačná splátka bude na úrovni 763,86 €, čo je dnes pre mnohé rodiny veľmi finančne zaťažujúce.
Analytickou úvahou sme dospeli k tomu, že na to, aby mohli ľudia kupovať za tých istých alebo podobných podmienok ako pred rokom, by ceny nehnuteľností museli klesnúť o 25 %. Ak predpokladáme, že má kupujúci v našom vzorovom príklade stále k dispozícií 40 000 € a chcel by mať rovnakú mesačnú splátku úveru, cena nehnuteľnosti by musela byť 150 000 €. Za podobnú splátku ako v minulosti by pri dnešnej úrokovej sadzba získal úver len 110 000€. Uvedomujeme si, že tento pokles je pomerne veľkou finančnou stratou pre predávajúceho. Momentálna situácia však spôsobuje nekomfort predávajúcim aj kupujúcim. Možným východiskom, ktoré z tejto situácie plynie je kompromis – rozdelenie 25 % rozdielu medzi predávajúceho a kupujúceho. Ideálnou cestou, ako predávajúci dnes naplní svoju túžbu predať a kupujúci naplní svoju potrebu kúpiť je zníženie ceny nehnuteľnosti približne 12,5% a ochota kupujúceho zaplatiť o 12,5% vyššiu sumu ako očakával. Kupujúci tým zaplatí vyššiu splátku úveru o približne 130€ mesačne a predávajúci príde o 12,5% z kúpnej ceny.
Alternatívou pre kupujúceho je nájomný vzťah
Ak je pre kupujúceho toto navýšenie splátky stále neprijateľné, do úvahy prichádza možnosť, že svoje rozhodnutie kúpiť odloží a rozhodne sa ísť do nájomného bytu.
Vo vzorovom príklade budeme brať do úvahy nájomné v približnej hodnote 600 € mesačne (uvedená cena nezahŕňa poplatky a energie). Ušetrených 25 000 € (12,5% z kúpnej ceny, ktorú by musel zaplatiť navyše pri kúpe bytu v hodnote 200 000 €) klient minie za 3 a pol roka v nájomnom vzťahu. Po tomto období sa môže stať nasledujúce:
- Cena nehnuteľnosti ostane rovnaká – v tomto prípade sa mu neoplatilo ísť do nájomného vzťahu, nakoľko minul 25 000 €, zatiaľ čo pri svojej nehnuteľnosti by si splácal už istinu úveru
- Cena bude stúpať – v tomto prípade sa mu do nájmu určite neoplatilo ísť, nakoľko dnes by kúpil nehnuteľnosť ešte drahšie a spotreboval 25 000€
- Cena bude klesať – cena by musela klesnúť o viac ako 25 000 €, aby klient mohol považovať vývoj situácie za pozitívny
Z týchto predpokladov máme za to, že pokiaľ je klient nastavený a chce kupovať, určite túto skutočnosť podporujeme. Všetko ale záleží od jeho finančnej situácie a priorít kupujúceho. Dôležité je, aby si vopred premyslel a správne navrhol mesačnú splátku hypotekárneho úveru, ktorú bude zvládať aj v prípade, že mu na nejaký čas vypadne príjem. Predíde tak tomu, že by sa dostal do nepríjemnej finančnej situácie a musel sa nehnuteľnosti vzdať so stratou.
Odporúčame kupujúcim múdro zvládnuť svoju finančnú situáciu a využívať možnosti štedrého trhu nakloneného kupujúcim. Veríme, že primeraná dohoda kupujúceho a predávajúceho môže viesť ku kompromisu, ktorý bude pre obe strany výhodný. Predávajúci dostane kúpnu cenu približne na úrovni cien z prelomu rokov 2021/2022, kedy ceny už boli veľmi vysoko a kupujúci kúpi dobre a naplní svoju potrebu bývania