Nadobudli ste nehnuteľnosť a rozhodli ste sa ju prenajať? V tomto článku Vám priblížime právnu úpravu nájomných zmlúv a poradíme Vám ako postupovať z právneho hľadiska pri prenájme nehnuteľností.

V prvom rade je dôležité si uvedomiť, aký druh nehnuteľnosti idem prenajímať, či ide o byt, rodinný dom, pozemok alebo nebytový priestor. Podľa určenia druhu nehnuteľnosti sa odvíja právna úprava nájomnej zmluvy, teda použitie zákona vzťahujúceho sa na úpravu nájomného vzťahu určitej nehnuteľnosti. Nesprávne použitie zákona Vám spôsobí neplatnosť zmluvy v časti, v ktorej je zákonná úprava odlišná od zákona, ktorý sa na predmetný druh nehnuteľnosti vzťahuje.

V tomto článku si priblížime nájom bytu uzatvorený podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu

Nájomnú zmluvu na byt je možné uzatvoriť podľa dvoch právnych režimov, buď podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je výhodnejšia pre prenajímateľa z dôvodu kratších výpovedných lehôt a prenajímateľovi nevzniká povinnosť zabezpečovania bytových náhrad.

Krátkodobým nájmom bytu sa na účely zákona o krátkodobom nájme bytu rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa tohto zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3 tohto zákon, a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov.

Náležitosti nájomnej zmluvy:

• Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.
• Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie.

Nájomná zmluva musí obsahovať najmä

• identifikačné údaje o zmluvných stranách,
• označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu,
• určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,
• opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,
• určenie doby nájmu,
• vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona.
• predmet nájmu alebo jeho časť je nájomca oprávnený prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa a najdlhšie na dobu nájmu.

Oznamovacia a registračná povinnosť

• Zákon stanovuje povinnosť registrácie podľa Zákona o daní z príjmu. Prenajímateľ tak musí byť registrovaný na daňovom úrade a musí mať pridelené DIČ.
• V prípade, ak táto povinnosť nebude splnená, na právny vzťah sa budú aplikovať ustanovenia § 685 a nasl. Občianskeho zákonníka o nájme bytu.
• Ak daňovník prenajme na území SR nehnuteľnosť, pričom už je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, nevzniká mu povinnosť registrácie ani povinnosť oznámiť skutočnosť, že prenajíma byt, správcovi dane.

Nájomné a úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva

• Zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.

Peňažná zábezpeka

• Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.
• Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Zánik nájmu bytu

Krátkodobý nájom bytu zanikne

1. uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý,
2. písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,
3. písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v tomto zákone,
4. písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona; nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane,
5. zánikom predmetu nájmu.

Výpoveď nájomnej zmluvy:

Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak

• nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza,
• nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace,
• nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky,
• nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,
• je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak

• sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte,
• došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru,
• mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu, alebo
• je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

Výpovedná lehota

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.

 Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa bodu 1. písm. a) alebo písm. b) alebo bodu 2. písm. a) kratšia ako pätnásť dní. V prípade, ak sa v dôsledku porušenia registračnej povinnosti prenajímateľa podľa osobitného predpisu uplatní režim Občianskeho zákonníka, platí, že výpovedná lehota v prípade výpovede zo strany prenajímateľa nesmie byť kratšia ako dva mesiace.

Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou, je prenajímateľ od nájomnej zmluvy oprávnený odstúpiť.

Nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.